EIENDOMSMEGLER ADVOKAT HALGEIR VERDAL - BRUDD PÅ GOD MEGLERSKIKK

Gjelder meglers oppgjør ved kjøp av tomt inkl. infrastruktur av Trollskogen Holding - NTB Eiendom ved Joar Hauge, Ove Malmin, Nina Malmin,  Bente Hauge.

Kjøpere har krevd erstatning via eiendomsmeglers forsikringsselskap, men If skadeforsikring avviser kravene, selv etter denne knusende rapporten.


Merknader - endelig rapport etter stedlig tilsyn
Advokat Halgeir Verdal, 12. august 2016.

Advokat Halgeir Verdal
Postboks 156
4801 ARENDAL


Merknader - endelig rapport etter stedlig tilsyn

Det vises til Finanstilsynets stedlige tilsyn av Deres eiendomsmeglingsvirksomhet den 3. mars 2016, foreløpig rapport av 21. april 2016 samt Deres tilsvar til rapporten av 8. juni 2016.

Sentralt for tilsynet var Deres befatning med omsetning av hytteeiendommer i et prosjekt der utbygger/selger i etterkant er gått konkurs, og hvor flere kjøpere ikke har mottatt full kontraktsytelse og dermed har lidd økonomisk tap. I kjøpekontraktene var det blant annet lagt til rette for at kjøperne skulle betale forskudd direkte til selger. Denne forskuddsbetalingen var ikke avtalt å skulle være sikret med pant i eiendommen eller lignende.

Deres rolle i nevnte transaksjoner har vært at De har stått for oppgjør mellom partene. Vi legger til grunn at kontrakter er blitt utformet av selger eller tredjepart, uten bistand fra Dem.

Meglers opplysnings- og rådgivningsplikt ved rene oppgjørsoppdrag reguleres av eiendomsmeglingsloven § 6-3 hvor det følger av første ledd at oppdraget skal utføres i tråd med god meglerskikk og med omsorg for begge parters interesser. Megler skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne, jf. annet ledd i samme bestemmelse. I tråd med formålsbestemmelsen om sikker, ordnet og effektiv omsetning av fast eiendom gjennom mellommann, jf § 1-1, forutsetter god meglerskikk at handelen gjennomføres på en slik måte at ingen av partene utsettes for økonomisk risiko forbundet med dette.

For å kunne gjennomføre handelen på en forsvarlig måte, må megler overfor partene påpeke eventuelle åpenbare svakheter i avtalen oppgjøret skal gjennomføres på grunnlag av, jf. rådgivningsplikten i eiendomsmeglingsloven § 6-3 (2). Det vises her til
Eiendomsmeglingslovutvalgets syn på dette i NOU 2006:1 side 129, hvor det fremgår at hensikten med en slik regel er å bidra til å redusere tvister som kan oppstå.

Det vil også kunne være nødvendig at partene inngår tilleggsavtale med nye eller endrede vilkår for at megler finner det forsvarlig å gjennomføre oppgjørsoppdraget.
Finanstilsynet er av den oppfatning at kjøpekontraktenes bestemmelser om direkte oppgjør mellom partene er en slik åpenbar svakhet som skulle vært påpekt av Dem, og at De skulle ha sikret kjøpers interesser f.eks. ved å kreve endring i avtalen, tilbakehold
av midler e.l.

I tilsvaret til den foreløpige rapporten fremgår det at De mener at De ikke har en slik omsorgsplikt.

Finanstilsynet fastholder sin vurdering av at De har brutt god meglerskikk ved å gjennomføre oppgjør uten å i tilstrekkelig grad å ha ivaretatt kjøpernes interesser ved rådgivning i forbindelse med gjennomføringen av oppgjørene.

I avtalene fremgikk det at selgers ytelse – foruten overlevering tomt - også omfattet arbeider knyttet til infrastruktur, veiretter, rekkefølgekrav, og diverse tomtearbeider. De har foretatt sluttoppgjør i oppdragene uten å kontrollere at selger hadde levert disse
ytelsene. Under tilsynet forklarte De at infrastruktur mv. skulle dekkes av forskuddsbeløpet, og at De derfor ikke hadde ansvaret for å kontrollere hvorvidt infrastruktur mv. var etablert. Uavhengig av om forskuddsbeløpet var ment å dekke infrastruktur, plikter megler – for å ivareta omsorgsplikten - å forsikre seg om at alle forutsetninger for oppgjør er oppfylt, og eventuelt rådgi kjøper om
f.eks. tilbakehold som følgende av mangelfull ytelse fra selgers side. Dette ble ikke gjort.

Det fremgår av Deres tilsvar at rutinene nå
er endret.

Det er Finanstilsynets oppfatning at de forhold som ble avdekket isolert sett er av en slik karakter at det kvalifiserer til tilbakekall av retten til å drive eiendomsmegling for advokaten, hvilket kan bli resultatet dersom lignende forhold avdekkes ved et
oppfølgingstilsyn.

Når Finanstilsynet likevel velger å ikke tilbakekalle, er dette basert på en konkret totalvurdering, hvor det er lagt vesentlig vekt på at de aktuelle oppgjørene ligger langt tilbake i tid, og at det ved gjennomgang av nyere saker ikke ble avdekket
vesentlige feil.

For Finanstilsynet
Anne-Kari Tuv
seksjonssjef

Geir Haatveit
spesialrådgiver

Konkursrytteriet fortsetter. Nå er Sørlandshyttene / Smart Bygg & Design også konkurs.

Fædrelandsvennen

 
Hytteselskap nummer åtte er konkurs

Det er ikke solgt en hytte på Høyland på snart to år. Nå går det åttende selskapet konkurs.



«Ny hytte til sommeren? Vi realiserer din drøm!», reklamerte Infrastruktur Sør på Finn.no i februar 2016. De solgte ikke en eneste hytte.

Selskapet var etterfølgeren til Naturhytten AS, Fritidseiendommer og de andre konkursrammede bedriftene som har bygd hytter eller solgt tomter på Høyland i Lindesnes og ved Hødnebø i Risør.

Tre måneder seinere skiftet bedriften navn til Smart Bygg & Design AS. Enda ett år er gått, og nå er det helt stopp.

7. mai begjært kemneren selskapet konkurs.


Flere krav

– Det har ikke vært salgsaktivitet siden høsten 2015. I 2016 ble alle ansatte sagt opp. Nå leverte kemneren inn krav på 118.000 for arbeidsgiveravgift. Det velter selskapet, sier eier og daglig leder Rolf Atle Kristoffersen.

– Kommer det flere krav?

– Det kommer nok noen fra hyttekjøpere og leverandører. Vi overtok en del kontrakter fra Naturhytten, men vi informerte tidlig om at selskapet ikke kunne oppfylle forpliktelsene, sier Kristoffersen.

Kristoffersen sier konkursen ender hans kapittel på Høyland. Han kom selv inn høsten 2014 da mange hyttekjøpere allerede var rasende og de to nøkkelselskapene Naturhytten AS og Fritidseiendommer AS var på vei mot konkurs.

NTB Eiendom, Naturhytten, Fritidseiendommer og seinere flere andre firmaer satset på å selge billighytter i Risør og Lindesnes. Reklamen sa ferdige hytter til 600.000 – 700.000 kroner på det billigste.

Det hele kulminerte imidlertid i februar 2015 da Marianne Rønnebergs hytte blåste over ende i vinterstormen. Seinere ble det oppdaget ulovlig oppsatte hytter, hytter som ikke ble bygd ferdig og en serie av konflikter.

Gjennom hele 2015 dokumenterte Fædrelandsvennen at drømmen ble mareritt for flere kunder av selskapene.

Kjøpere ventet i årevis på hyttene sine. Ansatte manglet lønn mens ektefellene til ledelsen tjente 150.000 kroner i måneden. En advokat mistet retten til eiendomsmegling og selskap etter selskap gikk konkurs.

Våren 2015 gikk Fritidseiendommer og Naturhytten konkurs. Konkursboene er ennå ikke avsluttet.

Her skulle det vært hytte for tre år siden
Sjuende og åttende konkurs

Da Infrastruktur Sør / Smart Bygg & Design startet sin virksomhet skrev Fædrelandsvennen at det var selskap nummer åtte som ville selge hytter på Høyland. Samtidig ble selskap nummer sju rammet av permitteringer og snart konkurs. Nå gikk etterfølgeren samme vei.

I tillegg har et par andre selskaper som har vært involvert gått samme vei; til skifteretten.

Sjuende konkurs etter Naturhytten-prosjekt
- Det er det verste rotet man kan komme opp i
Tragisk historie

– Hva skjer nå med dem som har kjøpt hytter?

– Det kan ikke jeg si noe om. Hele historien er tragisk. Det er grenser for hva jeg kan bidra med. Hele historien kunne vært avsluttet for to år siden, men vi forsøkte å redde noe. Det lyktes ikke.Vi har jobbet i motvind hele tiden og hadde i realiteten ingen mulighet til å tjene penger, sier Rolf Atle Kristoffersen. Han driver fortsatt selskapet Din Andre Bolig AS, som har forsøkt å selge på Høyland, men Kristoffersen sier de ikke skal ha mer med hyttefeltet å gjøre.»

Noen som vet om Økokrim er på banen i denne saken?

https://www.aftenbladet.no/lokalt/i/qKdv0/Hytteselgere-fra-Rogaland-brukte-opp-forskudd-fra-kjoperne


-----------
Redigert av moderator - vi er forsiktige med potentielt injurierende ord og uttrykk.